Как начать инвестировать в недвижимость и получать пассивный доход?

Рейтинг российских компаний по коллективному инвестированию

Предлагаю вам мой собственный рейтинг отечественных компаний, которые зарекомендовали себя лучшими в организации коллективного инвестирования. Из списка вы можете выбрать того, кто подойдет вам по направлению работы или специфике взаимодействия с инвестором. Любая инвестиционная компания, из приведенных ниже, имеет большой опыт и положительные отзывы своих клиентов.

ТОП лучших компаний:

# Компания Описание
1 E3 Investment Возможно начать с инвестиций в 100 000 рублей. Работают с 2009 года.
2 Gordon Rock Гостиничная, коммерческая, жилая недвижимость за рубежом.

Инвестиции в недвижимость всегда считались не только прибыльными, но и очень надежными. Даже эксперты утверждают, что риски при вложении средств в тот или иной объект недвижимости намного ниже, чем предполагают инвестиции в акции, ценные бумаги или криптовалюты – цена на недвижимость относительно стабильна и, за исключением редких случаев, растет только вверх. Если вас беспокоит вопрос, куда инвестировать деньги, то вы можете смело вложить их в покупку земли, жилой или коммерческой недвижимости.

Профессиональный инвестор с опытом работы 5 лет с разными финансовыми инструментами, ведет свой блог и консультирует вкладчиков. Собственные эффективные методики и информационное сопровождение инвестиций.

Покупка парковочных мест

Очень выгодное вложение для жителей мегаполисов. Парковочные места в новостройках разлетаются, как горячие пирожки. Поток желающих арендовать парковочное место в доме не иссякнет никогда. Все вложения окупятся уже через небольшой промежуток времени. Правда, некоторые застройщики продают парковочные места только собственникам квартир в доме. Но если вы купили квартиру в новостройке и у вас осталась еще энная сумма денег, приобретите на пару парковочных мест больше, чем вам необходимо. Это обеспечит вам постоянный пассивный доход. При этом дополнительные траты в этом виде деятельности не нужны.

Две стратегии вложения

В жилой недвижимости, как и в любых других активах, есть две стратегии – спекулятивная и долгосрочная, арендная. Либо люди покупают квартиры или апартаменты на этапе котлована, чтобы потом выгодно ее продать, либо объект приобретают для последующей сдачи в аренду на долгий срок.

Спекулятивная стратегия в среднем может принести около 10% годовых, но результат зависит от множества факторов – от этапа строительства, на котором инвестор входит в объект, его локации, текущей рыночной конъюнктуры, да и просто удачи.

На московском рынке только за последний год цены выросли в среднем на 12,4% до 200 тыс. руб. за метр. Но при сегодняшнем уровне цен покупка квартиры с целью ее скорой перепродажи не выглядит интересной инвестиционной идеей. На российском рынке недвижимости наблюдается парадоксальная ситуация: на фоне снижающихся доходов и кризиса в экономике цены на квартиры растут.

С одной стороны, доходов, чтобы покупать недвижимость или арендовать ее, становится всё меньше. С другой, спрос поддерживает стремление людей сохранить сбережения, спасая их от возможной инфляции и курсовых колебаний – недвижимость по-прежнему многим видится как эффективный защитный актив. Дополнительными факторами в поддержку цен являются политика низких ставок и стимулирующие меры правительства: ставки по ипотечным кредитам в России с учетом всех льгот находятся сегодня на рекордно низком уровне.

Прошлый опыт показывает, что после периода бурного роста неминуемо следуют 2-3 года плавного снижения цен на жилую недвижимость. Текущая ситуация вряд ли станет исключением, вероятность падения цен на рынке жилой недвижимости в 2021 году довольно высокая.

По завершении программы льготной ипотеки высокий спрос на квартиры на фоне снижающихся доходов населения неминуемо упадет. И это окажет существенное давление как на рынок новых объектов, так и на ставки аренды.

Ограничения при расчёте рентабельности инвестиций

Хотя формула рентабельности инвестиций достаточно проста, имейте в виду, что в сфере инвестиций в недвижимость существует ряд переменных, которые могут повлиять на рентабельность инвестиций. К ним относятся такие расходы, как ремонт, техническое обслуживание, коммунальные платежи и налоги на имущество, которые со временем могут увеличиваться и, таким образом, снижать рентабельность инвестиций в арендную недвижимость.

Кроме того, на стоимость инвестиций влияют метод и условия финансирования инвестиционной собственности (сумма заёмных средств и процентная ставка), что, в свою очередь, приводит к изменению расчёта ROI. Естественно, что рентабельность инвестиций будет выше, если инвестиционные затраты ниже.

Кроме того, при расчёте рентабельности инвестиций предполагается, что недвижимость сдаётся в аренду на все 12 месяцев года. Однако иногда часть площадей может простаивать из-за отсутствия арендаторов, и вы не будете получать доход за эти месяцы, что должно учитываться в ваших расчётах.

В связи с этими сложностями при расчёте потенциальной прибыли не следует использовать одну только формулу ROI. Чтобы помочь инвесторам получить более точное представление о доходности арендной недвижимости, были созданы два метода расчёта ROI:

№1. Метод оценки затрат (ставка капитализации)

Метод оценки затрат в недвижимости используется для расчёта рентабельности операций с собственными средствами (т.е. инвестиционных объектов, которые были приобретены полностью за счёт собственных средств инвесторов). Расчёт производится путём деления чистого операционного дохода объекта недвижимости (NOI) на все расходы, связанные с его приобретением (общий размер инвестиций).

Рассчитать ROI арендной недвижимости, приобретённой за собственные деньги, очень легко, потому что вам не нужно включать в расчёт ежемесячные процентные платежи, которых здесь просто нет. Таким образом, формула ставки капитализации, предназначенная для расчёта окупаемости инвестиций с использованием метода оценки затрат выглядит следующим образом:

Предположим, что вы купили дом за 100 000$ наличными, заплатив 1000$ за совершение сделки и ещё 9 000$ за реконструкцию. Получается, что ваши общие инвестиции составляют 110 000$. Допустим, что вы сдали недвижимость в аренду за 1100$ в месяц, и через год вы заработали 13 200$ дохода от аренды. Вычтем из этой суммы 4000$, которые были использованы для покрытия расходов на аренду, таких как налоги, страхование, оплата простаивающих площадей и техническое обслуживание.

Таким образом, ваш чистый операционный доход за год составляет 9200$. Теперь, используя приведённую выше формулу, просто разделите NOI на общую сумму инвестиций, и вы получите ставку капитализации 8,4%. Это и будет ваша рентабельность инвестиций.

№2. Метод Out-of-Pocket (прибыль на вложенные деньги)

Метод Out-of-Pocket используется для расчёта окупаемости инвестиций в недвижимость по сделкам, финансируемым с помощью ипотеки. Этот способ немного сложнее, потому что вы покупаете инвестиционную недвижимость с помощью кредита, поэтому вам нужно будет учитывать в своих расходах проценты, которые вы платите по кредиту каждый месяц.

Как рассчитать рентабельность инвестиций в арендную недвижимость, которая финансируется за счёт кредита? Просто разделите годовую доходность на ваши собственные начальные расходы (общий объём вложенных денежных средств). Соответственно, формула расчёта прибыли на вложенные деньги для данного метода выглядит следующим образом:

Давайте посмотрим, каким будет ROI для того же дома стоимостью в 100 000$ из предыдущего примера при использовании ипотеки и первоначального взноса в 30%. В этом случае ваши собственные расходы будут включать в себя 30 000$ первоначального взноса, 2500$ расходов на совершение сделки (в случае ипотеки они выше) и те же 9 000$ на реконструкцию. В результате общая сумма ваших денежных вложений составляет 41 500$.

Теперь, чтобы рассчитать годовую доходность с учетом ипотечных платежей, возьмите свой чистый операционный доход и вычтите из него ежегодные ипотечные платежи. Предположим, что у вас такой же NOI в 9200$, а ежегодные ипотечные платежи равны 4000$. В этом случае годовая доходность составит 5200$. После расчёта по формуле прибыли на вложенные деньги, эта инвестиция даст вам ROI в 12,5%.

Используйте платформу Активо, чтобы найти лучшие объекты недвижимости с высоким соотношением прибыли на вложенные деньги в вашем городе! Для того, чтобы приступить к делу, вам нужно зарегистрировать аккаунт.

Какой должна быть хорошая рентабельность инвестиций в сфере недвижимости

Один из наиболее часто задаваемых вопросов о недвижимости от начинающих инвесторов звучит так:

Как правило, средняя доходность инвестиций составляет примерно 15% или чуть выше. Однако с учётом того, что существует несколько методов расчёта рентабельности инвестиций, а также других сложностей, более правильный ответ будет таким:

От чего именно? Есть множество разных факторов, влияющих на доходность инвестиций в недвижимость и, следовательно, на то, насколько хорошей она является.

Первым и самым важным фактором является, что неудивительно, расположение инвестиционной недвижимости. Мы все слышали золотое правило инвестирования в недвижимость: местоположение – прежде всего. Место, где вы покупаете арендную недвижимость, оказывает очень сильное влияние на вашу потенциальную прибыль.

Арендная плата резко варьируется в разных регионах России и даже на разных территориях в одном городе или области. Не секрет, что наиболее дорогая аренда недвижимости в России — в Москве и Санкт-Петербурге.

Ещё один фактор, влияющий на рентабельность инвестиций в недвижимость, связан с тем, как эта недвижимость была оплачена – за счёт собственных средств или через ипотеку. Как вы уже видели из наших предыдущих примеров, потенциальная прибыль, которую вы можете получить от недвижимости, отличается в зависимости от используемого метода финансирования.

Когда речь идёт о покупке полностью за свои деньги, эксперты говорят, что хорошая предельная ставка составляет от 4% до 10%. Однако имейте в виду, что размер предельной ставки также варьируется в зависимости от города: объекты арендной недвижимости в Далласе и Остине имеют разные предельные ставки.

Что касается сделок с ипотечным финансированием, то хорошая годовая доходность инвестиций, по мнению экспертов, будет примерно от 8% до 12%

Однако помните, что при оценке рентабельности инвестиций в недвижимость необходимо принять во внимание арендные расходы и ваш общий размер инвестиций

Как правило, чем меньше денег выплачивается авансом в качестве первоначального взноса, тем больше будет остаток ипотечного кредита, но тем выше рентабельность инвестиций в недвижимость. И наоборот, если доля заёмных средств ниже, вы должны ожидать более низкой отдачи от инвестиций, так как ваш общий размер инвестиций получается выше.

Поэтому для того, чтобы определить хороший уровень рентабельности инвестиций в арендную недвижимость, необходимо выполнить анализ и расчёты ROI с использованием различных формул, прежде чем принимать инвестиционные решения. При оценке ROI инвесторы должны провести анализ рынка аренды, чтобы изучить место, где они намереваются купить объект, а также анализ арендной недвижимости для изучения самого объекта и затрат, связанных с инвестированием в него.

Хотя анализ окупаемости инвестиций может показаться ужасно сложной задачей, провести его будет довольно легко, если вы используете подходящий инструмент – калькулятор рентабельности инвестиций в недвижимость!

Выгодно ли вкладывать в недвижимость?

Предлагаем вам рассмотреть положительные стороны такого бизнеса и возможные подводные камни. Преимущества:

  • Стабильность;
  • Сохранность сбережения инвестора;
  • Достаточный уровень риска компенсируется высоким уровнем доходности;
  • Защита от инфляции;
  • Финансовая свобода инвестора;
  • Тенденция к развитию и росту направления недвижимости;
  • Возможность получения пассивного дохода от недооцененного объекта просто перепродав его, но за более долгое время;
  • При покупке актива в кредит, цена объекта растет, а стоимость рубля падает, в результате инфляция «съедает» ваши переплаченные %.

Достоинств, как вы видите, достаточно много. Основные мы рассмотрели. Но в любом деле присутствуют также и возможные проблемы, с которыми могут столкнуться инвесторы. Рассмотрим основные нюансы:

  • Низкая ликвидность, возможны задержки в перепродаже или сдаче в аренду по различным причинам;
  • Риск в некорректности обслуживания и эксплуатации объекта, что может сказаться на техническом состоянии;
  • Риски, связанные с вложением в строящиеся объекты, зависящие от застройщиков;
  • Присутствует зависимость от экономического состояния в стране;
  • Возможность дополнительных расходов;
  • Невозможность спрогнозировать точную стоимость в будущем.

Было подробно рассмотрели все возможности заработка на приобретении объектов недвижимости. Теперь стало понятно и очевидно, что этот тип вложений является одним из самых выгодных и перспективных. При наличии определенного «багажа» собственных средств, возможно очень хорошо заработать. Если деньги лежать на полке, их «съедает» инфляция, а если они находятся в движении – вы можете получать прибыль и управлять ей дальше.

Возможно, вы спросите о возможностях инвестиции в Москве и как это будет работать? Такие крупные города, как Москва или Санкт-Петербург являются отличным началом в сфере инвестирования. Города крупные, динамичные и активно развивающиеся, что раскрывает новые возможности и перспективы для заработка.

В заключение прокомментируем вопрос: как инвестировать денежные средства в недвижимость при малом капитале? Это сделать очень просто. При владении средствами для первоначального взноса, вы можете приобрести активы в кредит. Инфляция благополучно «скушает» вашу переплату, и постоянный рост цен на недвижимость даст вам ту самую заветную прибыль.

Предлагаем посмотреть видео, где коротко рассказывается, почему выгодно использовать вложение в такие активы, как недвижимость.

Как купить недвижимость, которая будет приносить доход?

Где искать инвестиции

Инвестиции в недвижимости привлекательны во все времена, но не всегда есть возможность воплотить в жизнь все планы, поскольку банально не хватает средств на покупку объектов.

Как бороться с проблемой? Вариантов существует несколько:

  1. Кредит. Первый способ, приходящий на ум – взять кредит в банке. Необходимо накопить первый взнос, который обычно не превышает 20% от стоимости. К примеру, квартира стоит 1 млн, следовательно, вам необходимо предоставить 200 000 рублей в качестве залоговой суммы;
  2. Занять деньги у знакомых. Если в вашем кругу есть обеспеченные люди, готовые помочь вам в реализации проекта, то стоит воспользоваться данной возможностью;
  3. Частные инвесторы. Всегда можно привлечь на свою сторону инвесторов, стоит лишь грамотно преподнести информацию и с лучшей стороны описать реализуемый вами проект;
  4. Соинвестирование. Если вам лично не хватает средств, можно заручиться поддержкой партнёра, и вести бизнес вместе с целью дальнейшего получения прибыли.

Как инвестировать в недвижимость?

Вложение средств в недвижимость имеет свои нюансы, игнорирование которых может привести к различным рискам. От того, насколько осмотрительно вы будете делать капиталовложение, напрямую зависит исходный результат и ваша прибыль.

Финансовые возможности

Первый шаг на пути к совершению вклада в недвижимость — определение суммы инвестиции. От того, сколько вы имеете денег на руках зависит тот тип недвижимости, который можно будет избрать. Отмечу, что, как и в других видах инвестиции, вы должны оперировать только той денежной суммой, которая не составляет статью вашего бюджета. Вкладывайте в недвижимость только те средства, которые вы не боитесь потерять, ведь риски никогда не исключаются. Если вы имеете незначительные средства, которые можно пустить в оборот, то можно отдать предпочтение покупке земельного участка или объекту, который еще строится, но и в этом случае рассчитывайте, что нужна солидная сумма.

Оформление кредита под залог

Если средств на покупку квартиры или другого помещения нет, то можно взять кредит — многие банки практикуют спонсорство для начинающих инвесторов. В этом случае следует учитывать, что деньги вам дадут под значительный процент и его следует всегда учитывать. В том же случае, если вы планируете купить прибыльный тип недвижимости, который окупится в ближайшей перспективе, то тогда брать кредит целесообразно, в другом случае вдаваться в такие крайности может быть просто невыгодно.

Выбор объекта инвестиций

Исходя от имеющейся суммы, вы можете определить, какой тип недвижимости вам нужен

Если есть небольшая сумма, то стоит обратить внимание на менее доходный вторичный рынок жилья или купить объект на этапе строительства, когда его цена максимально низкая. Кроме этого, не требует больших капиталовложений приобретение земельного участка

Если в наличии более крупные активы, то вы можете обратить внимание на элитное жилье, которое в крупных городах будет ликвидным и очень доходным. В любом случае, тщательно изучите имеющиеся предложения в доступной ценовой категории и выбирайте то, что вам больше подходит по параметрам отбора

Покупка недвижимости

Пере тем, как купить недвижимость, если подобные сделки осуществляются впервые, вы должны основательно подойти к вопросу изучения юридической стороны, в частности вопроса налогообложения. Так как вам необходимо оформить документы с минимальной затратностью и максимальной выгодой, то целесообразно будет привлечь к процессу юриста.

Коллективная покупка

Брать кредит не всегда целесообразно, а для покупки недвижимости имеющихся средств не всегда хватает, поэтому вы можете найти для себя партнера — такого же инвестора, который хотел бы преуспеть на купле-продаже подобной собственности. Если ваша идея действительно прибыльна и интересна с точки зрения доходности и рисков, то многие инвесторы с удовольствием станут соучастниками затеи.

Коллективные инвестиции в недвижимость давно практикуются на Западе и потихоньку пробираются на российский рынок. Если у ваших родственников, знакомых или друзей имеются свободные средства, то вы можете смело предложить им стать соинвесторами.

Многие инвесторы, которые задумываются, куда вложить деньги, предпочитают покупать недвижимость не с целью продажи, а для того, чтобы сдавать в аренду. Такой вариант имеет массу перспектив и хоть окупаемости придется подождать дольше (как правило 7-10 лет), но по прошествии этого времени собственность так и останется вашей, а значит, будет и дальше приносить доход.

Коммерческая недвижимость

Является среднеустойчивой к факторам внешнего рынка и показывает доходность на уровне 10-14% при правильной стратегии инвестирования, удачной локации и грамотном управлении данной недвижимостью. Срок окупаемости вложений 10-12 лет.

Данный вид недвижимости стал популярен относительно недавно, поскольку спрос и растущий рынок предпринимательской активности диктуют свои условия. Это привлекает как частных, так и корпоративных инвесторов. Вложения могут варьироваться от десятков тысяч до десятков миллионов долларов в зависимости от масштабов (крупные офисные центры, отели, склады).

Кризисный 2020 год показал подверженность риску данного сегмента недвижимости, но цифры I квартала 2021 года говорят о достаточно быстром восстановлении. Особенно актуальны инвестиции в отели и сегмент «dark development» (склады последней мили, пункты выдачи заказов, «dark store» и «dark kitchen» – магазины без покупателей и кухня с доставкой на районе).

Какой способ предпочесть для вложения денег?

Покупка с целью продажи

Во-первых, следует определиться с выбором вида недвижимости: торговое, офисное, складское или промышленное помещение. По статистическим данным, наибольшей ликвидностью и рентабельностью отличаются торговые и офисные помещения, далее следуют складские помещения, и замыкают рейтинг промышленные объекты. Окупаемость и доходность инвестиций напрямую зависит от спроса на помещения, развития среднего и крупного бизнеса, а также от экономики страны.

Во-вторых, искать объект лучше на этапе строительства или проекта

Важно, чтобы здание полностью отвечало требованиям по своему назначению. Если решено приобрести торговое помещение, требования будут одни, если офисное – совершенно другие.

В-третьих, необходимо собрать всю доступную информацию о дальнейшем развитии выбранного района, наличии потенциальных арендаторов, застройщике и его репутации

Всё это поможет вам максимально снизить риски получить долгострой или приобрести неликвидную недвижимость.

При успешной покупке нежилой недвижимости можно получить доход от перепродажи в результате действия нескольких факторов:

  1. Ремонта помещения, который делает собственник перед продажей.
  2. Удорожания здания в связи с большим спросом на помещения для предпринимательских проектов и бизнес-идей.
  3. Завершения строительства и закономерного увеличения стоимости 1 кв м.

Аренда

После приобретения недвижимости следует правильно организовать рекламную компанию, обратить внимание на доски объявлений, социальные сети и веб-объявления. Если инвестиции масштабны, можно рассмотреть варианты оффлайн-рекламы, а также воспользоваться услугами рекламных и консалтинговых компаний

Ещё один важный момент: нельзя забывать о налоговых вычетах, которые рассчитываются по ставке 13% от прибыли. Кроме того, собственник обязан оплатить налог на имущество, зависящий от кадастровой стоимости объекта.

Вопросы о том, какие налоги обязан оплачивать собственник коммерческой недвижимости, детально были рассмотрены нами здесь.

Строительство

Строительство коммерческой недвижимости относится к более сложным видам инвестирования, так как требует не только привлечения значительных инвестиций, но и обладания владельцем знаний в области управления проектами и муниципальных правил районирования, наличием дипломатических качеств для успешных переговоров с местными властями, поиска подрядчиков и взаимодействия в владельцами близко расположенных предприятий. Если все эти качества у инвестора присутствуют, то можно приступать к оценке рисков и доходности конкретных объектов.

Строительство коммерческой недвижимости имеет свои преимущества:

  1. Защита денежных средств от инфляции.
  2. Высокие риски компенсированы хорошим доходом.
  3. У инвестора сохраняется право собственности на объект.
  4. Существует возможность контролировать собственный капитал.

При выборе способа инвестирования в коммерческую недвижимость, инвестор должен руководствоваться собственными соображениями: при желании получения единоразовой прибыли стоит обратить внимание на приобретение недвижимости с целью перепродажи. Если стоит цель создать долгосрочный пассивный доход – рассмотреть арендный бизнес

Наиболее предприимчивые и располагающие временем инвесторы занимаются строительством коммерческой недвижимости как с целью продажи, так и в качестве арендного объекта.

Если стоит цель создать долгосрочный пассивный доход – рассмотреть арендный бизнес. Наиболее предприимчивые и располагающие временем инвесторы занимаются строительством коммерческой недвижимости как с целью продажи, так и в качестве арендного объекта.

О том, насколько выгодно вкладывать деньги в строительство коммерческой недвижимости, узнаете здесь.

Сроки инвестирования

Помимо выбора объекта недвижимости, важно правильно рассчитать сроки, на которые будут вложены инвестиции, и период окупаемости. Именно об этом пойдет речь ниже

Вопрос о том, как выгодно и прибыльно инвестировать в недвижимость, достаточно сложен, поскольку ответов на него много, но ни один не даст точного плана. Каждый случай индивидуален и требует особого подхода к решению поставленных задач. Потому что решив использовать объекты недвижимости в качестве средства получения доходов, нужно приготовиться ждать. Обычно среднестатистический объект окупается в период от 7 до 12 лет после покупки. В данном случае возможно несколько вариантов:

  1. Стандартный сценарий – это покупка квартиры на вторичном рынке, которая будет использоваться исключительно для аренды. При цене в 30 000 долларов и арендной плате в 200 долларов для полной окупаемости понадобится 12 лет и 6 месяцев. Конечно, цифра очень приблизительная, ведь арендная плата может изменяться, а также нужно помнить о необходимости периодических ремонтных работ и налоговых платежах.
  2. Альтернативный сценарий – это покупка квартиры в новом доме. К средней стоимости в 120 000 долларов следует прибавить 30 000 долларов на ремонт. Аренда составит, к примеру, 1300 долларов, то есть окупить объект можно за 10 лет, а в дальнейшем получать прибыль. Но нужно быть готовым к непредвиденным расходам, как было сказано ранее.

Дополнительные варианты

  1. Можно вложить деньги в недвижимость коммерческого типа. В данном случае ситуация очень похожа. Средний период окупаемости объекта составит около 10 лет, но все зависит от первоначальной суммы, арендной платы и ряда других сопутствующих факторов, которых очень много. Коммерческие объекты не настолько стабильны, если сравнивать с квартирами. Стоимость может быть очень высокой или упасть. Та же ситуация со спросом на аренду.
  2. Получить дивиденды быстрее можно, воспользовавшись возможностью не сдать объект в аренду, а продать по более выгодной цене. В данном случае речь идет о спекулятивных инвестициях, когда, к примеру, квартира покупается по выгодной цене, а впоследствии продается дороже. Один из способов инвестиций в этом случае – это покупка квартиры на стадии строительства с последующей перепродажей, когда объект будет полностью сдан. Конечно, нужно будет сделать ремонт и подождать несколько лет до сдачи. Но окупаемость может составить от 10 % до 50 %. Точно сказать невозможно из-за различных факторов: регион, спрос, макроэкономика и прочее.

Формула Шиллера

Научиться правильно выбирать вектор развития на рынке недвижимого имущества поможет формула Роберта Шиллера. С ее помощью можно оценить перспективы объекта и решить, стоит ли делать вложение.

Методика разработана Нобелевским лауреатом в области экономики, чрезвычайно проста и понятна даже для новичков, только начинающих свой путь в этой отрасли бизнеса. Принимая решение о покупке, нужно посчитать соотношение стоимости объекта с суммой арендной платы за полный год проживания. Конечно, придется изучить много дополнительной информации, чтобы получить достоверные цифры, но это позволит избежать ряда ошибок и потери денег, поэтому затраты усилий и времени полностью оправданы.

Приблизительный расчет по формуле Шиллера выглядит следующим образом:

Стоимость объекта составляет 25 000 долларов. При арендной плате в месяц 150 долларов годовой доход составит 1 800 долларов. То есть соотношение составит 13, 9, а значит, число входит в диапазон адекватной оценки недвижимости, который по формуле составляет от 10 до 15. Если итоговая цифра меньше 10, значит, недвижимость недооценена, что делает ее крайне привлекательной для вложения капитала. Если цифра выше 15, то инвестиция, скорее всего, будет невыгодна, поскольку налицо переоценка.

Конечно, при расчете не учитываются многие важные факторы: спрос, конкуренция, инфляция и прочее. Но для начинающего инвестора она вполне подойдет как базисная. В дальнейшем свой арсенал нужно будет расширять, иначе делать инвестиции в недвижимость профессионально не получится.

Виды инвестиций в недвижимость

Начиная узнавать о том, как быстрее начать инвестировать в недвижимость, новички рынка сталкиваются с первыми трудностями. Потому что, оказывается, все значительно сложнее, чем просто купить квартиру и начать сдавать ее всем желающим. На начальном этапе следует разобраться в азах капиталовложений, представленных ниже:

Один из распространенных вариантов – это вливание денег в коммерческие помещения или квартиры. Последний вариант наиболее удобен для начинающих инвесторов, поскольку не требует больших затрат

Покупка коммерческих нежилых объектов, к которым относятся гостиницы, склады, офисы и прочие локации, требуют достаточного опыта и значительно больших денежных вливаний, чем первый вариант.
Не менее важно выполнять вложения, правильно выбрав этап готовности объекта. Сделку можно заключать для покупки уже полностью готовой квартиры (офиса, дома и т.д.) или же в момент начала или проведения строительства

Заключив договор на этапе начала строительства, можно получить большой доход в будущем, но риски проектов, находящихся в стадии строительства, – это более рискованная операция, поэтому требует тщательного взвешивания и проработки деталей.

Самый легкий вариант – это купить готовую квартиру на вторичном рынке. При отсутствии опыта о том, как инвестировать в недвижимость, иметь дело с объектом, который находится на стадии строительства, достаточно сложно.

Если же есть желание вложить деньги в объект еще на этапе заложения котлована, стоит быть готовым к следующим рискам: строительство может быть заморожено по различным причинам, возникают разные проблемы, связанные с передачей объекта в эксплуатацию, многие госорганы не дают разрешения на подключение муниципальных систем коммуникации.

На рынке новостроек и вторичного жилья крутятся большие деньги. Речь идет не только о прямых вложениях в сам объект, но также о дополнительных расходах, связанных с необходимостью его содержания.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector